事案の概要

使途が住居・事務所に限定され，店舗・飲食業等での使用が禁止されている商業地のマンション（「ジオグランデ梅田」阪急梅田駅から徒歩約２分。店舗・飲食業は３階までの商業棟（ヌー茶屋町プラス）で許容））の使途に関して，管理組合と結婚相談所で争われた事件です。

管理組合は，結婚相談所の「店舗」利用の差止等を求めて平成２７年５月に提訴。

結婚相談所は，店舗として使用していないし，結婚相談所のみへの訴訟提起は，法律事務所・税理士事務所への対応と比較して「狙い撃ち」であり「権利濫用」と主張しました。

 

民事調停

【民事調停（訴訟前）】（平成２５年１１月２５日大阪簡易裁判所で調停成立）

マンション分譲（平成２３年７月）の年から管理組合と結婚相談所が対立。相談所が平成２５年２月に調停を申し立てました。２５年１１月に成立した調停合意には，猶予期間後の店舗業務中止のほか，以下の合意が含まれました。

・申立人と相手方（現理事会の見解）は，法律事務所，税理士事務所等の業種の問わず，来訪客のある窓口業務（来訪客の多寡と問わない）を行う者は，使用細則が許容する住宅兼事務所に該当しないと確認

・相手方は，申立人への改善措置が，他の違反者への改善措置と比較して相応となるよう配慮

 

原審判決

【原審判決】（大阪地方裁判所平成２８年９月２９日判決）

原告（管理組合）の請求を全て棄却，結婚相談所（被告）が勝訴

（理由）結婚相談所は，規約に違反して，マンション区画を「店舗」として使用しているが，調停合意で要点とされた改善措置の公平適用を，管理組合はしておらず，差止訴訟は被告への「狙い撃ち」で信義則違反か権利濫用に当たる。（原告が控訴）

原判決の報道は以下のリンク先。

【衝撃事件の核心】 タワマンに婚活業者は入居規約違反！？　「狙い撃ちだ」と反論、司法が下した意外な判断（産経ＷＥＳＴ記事）

 

高裁判決

【高裁判決】（大阪高等裁判所平成２９年９月１９日判決）

逆転判決。控訴人（管理組合）の主張の主要部分が認められ，結婚相談所（被控訴人）が敗訴。

 

（主文要旨）

１　被控訴人（結婚相談所）は，当該マンション区画を「店舗（サービス業を営むもの及び窓口業務のみのものを含む）」として使用してはならない。

２　被控訴人は控訴人に１３０万円（及び支払い済までの利息）を支払え

 

（理由中の判断の重要部分）

１　許容される「事務所」とは　・・　法律事務所・税理士事務所等は，禁止される「店舗」ではなく，許容される「事務所」にあたる

(1) 弁護士法，税理士法等は，商業的利益を目的としない業務（俗にいう「士業」）の拠点を「事務所」と表現。他方，商法，会社法等は，商業的利益を目的とする業務の拠点を「営業所」「店舗」と表現。両者の使い分けは一般的な用語の使用方法として妥当。

(2)事務所利用の許容は，平穏な住環境，立地条件に見合う収益性確保，の両立のため。

(3)規約にいう「事務所」とは，商業的利益を目的としない業務の拠点を意味する（士業事務所は「事務所」であり，禁止される「店舗」含まれない）。

 

２　禁止される「店舗」（サービス業を営むもの及び窓口業務のみ営むものを含む・・・使用細則）

(1) 「店舗」とは

語源は「物販施設」だが，現代では，「役務の提供場所」も「店舗」とされる（割賦販売法，特定商取引法等）。使用細則がサービス業を営むものを含むとするのは注意規定。

 

(2)「窓口業務」とは

不特定多数の来訪者に応対して金銭，書類，情報等の受渡しをする業務。

通常の用語法では「店舗」に当たらない。→　禁止される「店舗」概念の拡張概念

 

(3)調停合意についての判断・・・規約と整合せず採用できない

法律事務所，税理士事務所等の業種の問わず，来訪客のある窓口業務（来訪客の多寡と問わない）を行う者は，使用細則が許容する住宅兼事務所に該当しない，との調停合意は，規約と整合せず，採用できない。

・・・禁止対象の「店舗」概念の拡張のために用いた「窓口業務」を，許容対象の「事務所」概念の縮小に用いるもので，規約と整合せず，採用できない。

 

３　結論（あてはめ）

・被告訴人の結婚相談業務のうち，お見合い，パーティ営業は「役務取引」，事前の面談や打合せは「窓口業務」で，共に禁止される。

・税理士事務所，法律事務所は「店舗」でなく「事務所」，他の会社も表示だけで「店舗」利用していると推認できない，→　信義則違反でもない

 

 

当事務所との関係

１　事案の舞台となったマンションは，当事務所が業務を行っているマンションです。

２　高裁判決の結論は，常識的な内容ですが，管理組合の顧問弁護士は，法律事務所・税理士事務所が経営できなくなるような，管理規約と整合しない調停合意を行った上，一審は全面敗訴しており，当事務所も危機感を持っていました。管理規約上，法律事務所の利用が禁止されるとは考えにくかったのですが，調停合意がある以上，管理組合が結婚相談所に敗訴する可能性があり，実際，一審では敗訴しました。

３　控訴審も，調停合意を基準とする議論が続き，管理組合の敗訴必至と思われました。

４　そこで，当事務所の代表が独立当事者参加申立てを行い，規約と整合しない調停合意でなく，本来の管理規約・住宅細則に基づき判断すべきと主張。証拠でも，結婚相談所のホームページの過去ログから，１０名単位での婚活パーティ（飲食提供を含む）を立証しました。

５　その結果，調停合意を前提とする判断（原審）から，規約を基準とする判断（高裁）へと流れが変わり，マンション側の勝訴（結婚相談所の敗訴）となりました。

なお，当事務所の代表の独立当事者参加は，門前払い（却下）となりましたが，調停合意は規約と整合しないと判示された上，請求の趣旨で求めた内容（下記①②）は，訴訟費用を除き，実質的に，全て認められました。

①管理組合は，法律事務所に対して，調停合意の概念（「来訪客のある窓口業務（来訪客数の多寡を問わない）」）に基づき，事務所利用状況の確認を求めてはならない。

・・・【高裁】２(3)　→　調停合意を，規約と整合しないとして，判決が排斥
②結婚相談所は，パーティ，お見合い，その他，飲食物の代金を対価に含むサービスを，提供してはならない。

・・・【高裁】３　→　パーティ，お見合いに加え，事前面談や打合せも不可

 

コメント

マンションの利用使途違反の差止訴訟の裁判例では，①規約違反，②共同の利益に反する行為（区分所有法６条１項），③権利濫用（信義則違反）でないこと（公平性）の３点を基準に争われるのが通常です。

ところが，本件訴訟では，控訴審の中盤まで，調停合意を基準に議論が続けられ，原審でも，調停合意を基準に，③権利濫用に当たる，と判断されました。

そのような事情もあって，本件高裁判決では，①③は詳細に理由が示されましたが，②は簡単に判示しただけとなり（使用細則の目的から，細則違反は共同の利益に反する行為とした），他の裁判例が「①即②」とはしていない点から比べ，やや異色の判断となっています。

もっとも，具体的事実関係において，結婚相談所は，婚活パーティやお見合いサービスを行い，民事調停という裁判沙汰をマンション管理組合に仕掛けるなど，共同の利益に違反していることは，議論するまでもない事案だった，とも言えます。

調停合意は，規約と整合しない上，法律事務所・税理士事務所が利用できなくなる内容だったこと，一審は原告（管理組合）全面敗訴となったことから，管理組合の顧問弁護士には，強い不信感と憤りを持っていましたが，高裁では，法律事務所・税理士事務所の利用が認められ，また，そこに至る過程で，マンション内の士業事務所の連絡・結束の強化も導かれました。

この内容で確定することを，願っています。

（29.9.20投稿，弁護士　重次直樹）

 

追記：最高裁まで行きましたが，確定しました。

☞　マンション訴訟の確定（最高裁平成３０年６月１４日決定）